Angesichts der hohen Immobilienpreise ist der Kauf eines Hauses gerade in Großstädten für viele ein Problem, und angesichts der steigenden Zinsen ist Wohneigentum so unerschwinglich wie nie zuvor.
"Die Erschwinglichkeit war wahrscheinlich noch nie so schlecht wie heute. Das liegt zum Teil daran, dass wir derzeit sehr, sehr hohe Zinsen haben. Hinzu kommt, dass sich die Immobilienpreise seit Anfang des Jahres etwas beschleunigt haben. Wir sind sicherlich noch nicht auf dem Höhepunkt des Marktes, aber die Preise sind tendenziell gestiegen, und das drückt natürlich auf die Erschwinglichkeit", sagte John Pasalis, Präsident vom kanadischen Makler Realosophy.
Um die Hauspreise einzudämmen, schlagen einige ein Verbot von Immobilien zur Geldanlage vor. Eine aktuelle Studie hat jedoch gezeigt, dass dies nicht hilft.
Verbot von Immobilien-Investments nicht preisdämpfend
Eine neue Studie von Matthijs Korevaar, Marc Francke, Lianne Hans und Sjoerd van Bekkum kommt zu dem Ergebnis, dass der Ausschluss von Investoren vom Wohnungsmarkt zwar den Anteil der Erstkäufer erhöht, dies aber keine Auswirkungen auf die Hauspreise hat und stattdessen zu einem Anstieg der Mietpreise führt.
"Als sich die wirtschaftlichen Bedingungen verbesserten und der Wohnungsmarkt enger wurde, wuchsen die Bedenken, dass Kapitalanleger die Immobilienpreise in die Höhe treiben, Erstkäufer verdrängen und die Lebensqualität in der Nachbarschaft verringern könnten. Trotz einer weit verbreiteten, globalen Artikulation dieses Gedankens gibt es nur wenige eindeutige empirische Belege dafür, inwieweit sich Wohneigentum im Vergleich zu Investorenbesitz auf die lokalen Wohnungskosten, Wohnungsmarkttransaktionen und Veränderungen im Stadtviertel auswirkt", so die Autoren.
Um diese Lücke zu schließen, beschlossen sie, die Beweise zu untersuchen. Sie untersuchten den Immobilienbesitz aller natürlichen und juristischen Personen in den Niederlanden sowie die steuerlichen Bewertungen jeder Immobilie und ermittelten für jede Transaktion, ob der Käufer ein Eigennutzer oder ein Kapitalanleger ist, der sich zur Vermietung einkauft. Sie sammelten auch Daten zu Mietpreisen und wendeten die Daten auf eine kürzlich erfolgte Änderung der Politik in den Niederlanden an, die es den Gemeinden ermöglicht, Investoren den Kauf von Immobilien zu Vermietungszwecken zu verbieten, wenn diese unter einem vorher festgelegten Steuerwert liegen (auf Niederländisch: Opkoopbescherming, oder "Kaufschutz").
"Das Verbot führte zu einem Rückgang der von Investoren erworbenen Immobilien, während die Zahl der Erstkäufer von Wohneigentum zunahm. In einem Land, in dem Wohnraum knapp ist, wirkte sich der Ausschluss von Investoren aus dem Markt nicht wesentlich auf die Hauspreise oder die Wahrscheinlichkeit eines Immobilienverkaufs aus", so die Autoren.
Mieten steigen
In ihrer Analyse heben die Autoren hervor, dass sich durch das Verbot von "buy-to-let" die Zusammensetzung der Käufer und damit auch die Zusammensetzung der Bewohner dieser Immobilien verändert hat.
"Die Veränderungen bei der Umwandlung von Kauf-zu-Mietobjekten infolge der Politik würden sich auch auf den Mietmarkt auswirken. Dies könnte zu einem Anstieg der Mietpreise für bestehende Mietobjekte führen. Solche höheren Preise könnten dazu führen, dass solche Stadtteile für Mieterhaushalte mit niedrigem Einkommen noch weniger zugänglich sind", so die Autoren.
"Die Bewohner von Immobilien, die von Investoren gekauft wurden, haben im Vergleich zu den Bewohnern gleichwertiger selbst genutzter Immobilien ein wesentlich geringeres Einkommen. Diese Unterschiede erklären den gesamten Effekt, den die Politik auf das Durchschnittseinkommen der Bewohner regulierter Immobilien hatte. Die Bewohner von Investorenimmobilien sind außerdem eher jung und ausländisch und ziehen schnell aus der Immobilie aus. Dies zeigt, dass die Tätigkeit von Investoren erhebliche Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Nachbarschaft haben kann, insbesondere auf lange Sicht, selbst wenn ihre direkten Auswirkungen auf den Preis kurzfristig begrenzt erscheinen. Dementsprechend könnten die Auswirkungen politischer Maßnahmen auf die Nachbarschaft, die sich auf die lokalen Wohneigentumsquoten auswirken, in erster Linie auf die Umverteilung zwischen einkommensschwächeren Mietern und einkommensstärkeren Wohneigentümern zurückzuführen sein und nicht auf eine direkte Auswirkung des Wohneigentums selbst", so die Autoren.
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