Ökad rädsla för fallande huspriser även här
Nu har krisen på bostadsmarknaden i USA smittat av sig på Europa. Här riskerar många länder ännu större prisras, åtminstone enligt IMF.
Den grundläggande orsaken till kreditkrisen i USA är en period med extremt låga räntor kombinerat med innovationer på räntemarknaden, som skapade brant stigande bostadspriser. Från en topp under 2006 har de amerikanska bostadspriserna fallit brant och enligt Case-Shiller index som publicerades för två veckor sedan är nedgången i de tio största amerikanska storstadsregionerna i snitt 12 procent jämfört med i januari 2007.
Men även om kreditkrisen började i USA, så finns det argument för att prisnedgången kan bli betydligt större i andra länder, särskilt i Europa. Ett varningstecken är att prisuppgången har varit ännu större. Enligt The Economist sammanställning av globala ”house-price indicators” som senast publicerades i december har prisökningen i USA i snitt varit 116 procent mellan år 1997 och 2007. Men här i Europa har prisökningen under samma 10-årsperiod varit 131 procent i Belgien, 144 procent i Frankrike, 149 procent i Sverige, 190 procent i Spanien, 213 procent i Storbritannien och 240 procent i Irland.
Vad som är en rimlig prisökning beror till stor del på hur inkomster och räntor har utvecklats. I den senaste upplagan av ”World Economic Outlook” från internationella valutafonden (IMF) har ekonomen Roberto Cardarelli räknat ut vilken andel av prisökningen mellan 1997 och 2007 som inte kan förklaras med fundamentala faktorer som lägre räntor och ökade inkomster. Resultatet är att övervärderingen bara är drygt 10 procent i USA, medan länder som Storbritannien, Nederländerna och Irland har en övervärdering på mer än 25 procent. Sverige ligger mitt emellan, 16 procent av de svenska bostadspriserna beror inte på fundamentala faktorer enligt IMF.
Financial Times publicerade förra veckan en analys av bostadspriserna i Storbritannien, som varnar för att samma typ av prisnedgång som i USA är på gång. En orsak är att amerikanska firmor aggressivt har erbjudit ”sub-prime” lån även i Storbritannien och tagit 20 procent av den totala nyutlåningen, vilket drivit upp priserna relativt genomsnittslönen till den högsta nivån någonsin. Enligt terminsmarknaden kommer prisnedgången att bli ungefär 20 procent.
Knappast med i börskurserna ännu
Fondsparare som tror på dessa dystra prognoser gör rimligen klokt i att vara försiktiga med placeringar i Europafonder. Börsuppgången har varit mycket brant de senaste 5 åren och det senaste halvårets nedgång har bara suddat ut en del av optimismen. Skulle flera stora länder i Europa få samma branta ras för bostadspriserna som i USA, så slår det igenom på lönsamheten i de flesta branscher, direkt eller indirekt via minskad privat konsumtion. En betydligt djupare lågkonjunktur än den 2001-2003 skulle följa och denna risk är knappast inräknad i börskurserna ännu.
Min gissning är att effekterna på finansbranschen inte blir lika stora i Europa som i USA, eftersom kulturen här till stor del är försiktigare och myndigheterna har ställt hårdare krav. Däremot tycker jag att det verkar rimligt med en tillnyktring på bostadsmarknaden, i takt med att ett ökat utbud av nya bostäder dämpar stressen hos köparna och ökar fokus på riskerna med att köpa på dagens höga nivå.
Men även om kreditkrisen började i USA, så finns det argument för att prisnedgången kan bli betydligt större i andra länder, särskilt i Europa. Ett varningstecken är att prisuppgången har varit ännu större. Enligt The Economist sammanställning av globala ”house-price indicators” som senast publicerades i december har prisökningen i USA i snitt varit 116 procent mellan år 1997 och 2007. Men här i Europa har prisökningen under samma 10-årsperiod varit 131 procent i Belgien, 144 procent i Frankrike, 149 procent i Sverige, 190 procent i Spanien, 213 procent i Storbritannien och 240 procent i Irland.
Vad som är en rimlig prisökning beror till stor del på hur inkomster och räntor har utvecklats. I den senaste upplagan av ”World Economic Outlook” från internationella valutafonden (IMF) har ekonomen Roberto Cardarelli räknat ut vilken andel av prisökningen mellan 1997 och 2007 som inte kan förklaras med fundamentala faktorer som lägre räntor och ökade inkomster. Resultatet är att övervärderingen bara är drygt 10 procent i USA, medan länder som Storbritannien, Nederländerna och Irland har en övervärdering på mer än 25 procent. Sverige ligger mitt emellan, 16 procent av de svenska bostadspriserna beror inte på fundamentala faktorer enligt IMF.
Financial Times publicerade förra veckan en analys av bostadspriserna i Storbritannien, som varnar för att samma typ av prisnedgång som i USA är på gång. En orsak är att amerikanska firmor aggressivt har erbjudit ”sub-prime” lån även i Storbritannien och tagit 20 procent av den totala nyutlåningen, vilket drivit upp priserna relativt genomsnittslönen till den högsta nivån någonsin. Enligt terminsmarknaden kommer prisnedgången att bli ungefär 20 procent.
Knappast med i börskurserna ännu
Fondsparare som tror på dessa dystra prognoser gör rimligen klokt i att vara försiktiga med placeringar i Europafonder. Börsuppgången har varit mycket brant de senaste 5 åren och det senaste halvårets nedgång har bara suddat ut en del av optimismen. Skulle flera stora länder i Europa få samma branta ras för bostadspriserna som i USA, så slår det igenom på lönsamheten i de flesta branscher, direkt eller indirekt via minskad privat konsumtion. En betydligt djupare lågkonjunktur än den 2001-2003 skulle följa och denna risk är knappast inräknad i börskurserna ännu.
Min gissning är att effekterna på finansbranschen inte blir lika stora i Europa som i USA, eftersom kulturen här till stor del är försiktigare och myndigheterna har ställt hårdare krav. Däremot tycker jag att det verkar rimligt med en tillnyktring på bostadsmarknaden, i takt med att ett ökat utbud av nya bostäder dämpar stressen hos köparna och ökar fokus på riskerna med att köpa på dagens höga nivå.
